Покупката на жилище е едно от най-големите решения в живота на човека и грешката тук струва скъпо. Затова проверка на имот преди сделка не е формалност, а задължителна част от подготовката. Документите показват кой е истинският собственик и дали върху вещта има тежести, за които купувачът може да не подозира. В следващите редове са събрани основните проверки, които си струва да се направят навреме.
Нотариален акт и собственост
Първият документ, който се разглежда, е актът за собственост, издаден от нотариус. Той удостоверява кой притежава имота към момента на издаването и описва самата вещ. Полезно е да се провери дали продавачът е вписан като собственик и дали данните в документа съвпадат с реалното състояние.
Втората стъпка е да се проследи историята на собствеността назад във времето. Така се разбира по какъв начин вещта е придобита и дали някой предишен собственик не е имал основание за претенции. Ако между сделките има празнина или несъответствие, това е повод за въпроси.
Отделен случай са наследствените имоти, където кръгът на собствениците може да е широк. Тогава е важно дали всички са се съгласили с продажбата и дали някой не е останал извън документа.
Съществуват и имоти, придобити чрез делба или чрез съдебно решение. При тях документите са по-обемни и е разумно да се прегледат внимателно, защото всяко пропуснато решение може да промени картината.
Полезно е данните от документа да се сверят и с кадастралната карта. Несъответствие в границите или в описанието на сградата често означава допълнителна работа преди сделката.
Ако имотът е в ново строителство, се проверяват и разрешителните за строеж. Липсата на въведен в експлоатация обект е причина да се изчака, докато документите се уредят.
Проверка на имот за тежести и ипотеки
Тежестите са права на трети лица върху имота и най-често става дума за ипотека. Наличието на ипотека не прави сделката невъзможна, но изисква изясняване кога и как ще се погаси. Проверката се прави чрез справка в имотния регистър, а не по думите на продавача.
Освен ипотеки се търсят и възбрани, запори и възстановени права. Всяко вписване, което ограничава свободното прехвърляне, трябва да бъде изчистено преди подписването или да намери отражение в договора.
Практично е справката да се направи преди предварителния договор и да се повтори близо до финалната сделка. Между тези два момента състоянието може да се промени и една нова справка предпазва от неприятна изненада.
Ако банката на продавача държи ипотека, е добре да се знае как ще се освободи тежестта в деня на сделката. Този ред се уточнява предварително, за да не се стигне до плащане без прехвърляне.
Ипотеката невинаги е недостатък, ако сумата се уреди при нотариуса. Важното е редът да е ясен и записан, а не уговорен само устно.
Записът за тежест се отразява и върху възможността за кредит. Затова е полезно проверката да се направи и от страна на банката на купувача.
Удостоверения и данъци
Към документите се прибавят удостоверения за липса на задължения и справки за платените местни данъци. Ако върху имота има неплатени сметки, те често остават като проблем за новия собственик, освен ако не са уредени изрично.
Полезно е да се проверят и режимът на сградата, и евентуалните ограничения за ползване, наложени от общината. Те могат да засегнат ремонт, преустройство или отдаване под наем и си струва да се знаят преди покупката.
За апартамент в сграда с етажна собственост се проверява и състоянието на общите части. Задълженията към сдружението на собствениците понякога се прехвърлят заедно с жилището и е по-добре въпросът да се изясни отрано.
Добре е да се знае и на какъв етап е сградата по отношение на документите си. Липсващите актове или незавършени процедури могат да забавят сделката или да я осуетят.
Струва си да се проверят и разходите за поддръжка, ако сградата се обслужва по договор. Това са суми, които продължават и след покупката.
Липса на претенции
Имотът е чист, когато няма висящи дела и няма лица, които могат да оспорят собствеността. Проверява се дали някой не е предявил иск и дали няма вписана съдебна тежест. Спокойствието при сделка идва именно от тези проверки.
Струва си да се обърне внимание и на лица с права на ползване, които не са собственици. Такива права понякога оцеляват след продажбата и могат да ограничат свободното разпореждане с имота.
Когато всички проверки приключат успешно, това дава основание за спокойно договаряне. Ясната картина помага и при определяне на условията, защото страните знаят с какво разполагат.
Кога да потърсим юрист
При сложна история на собствеността, при наследствени дялове или при съмнение за тежест е разумно да се потърси адвокат. Специалистът може да изготви договора и да проследи сделката до вписването. Нотариусът също има важна роля, защото именно той удостоверява сделката, но не заменя пълната юридическа проверка.
Освен документалната проверка юристът може да обърне внимание и на рискове, които не личат веднага. Опитът тук се отплаща, защото скритите тежести излизат скъпо, ако не се забележат навреме.
Разговорът със специалист преди огледа често е по-полезен от разговор след като вече е платено капаро.
В крайна сметка добрата подготовка пести време, пари и нерви. Проверката на имот преди сделка не е излишно усложняване, а разумен начин да се защити собственият интерес. Който отдели време за документите и за справките, намалява риска да поеме чужди задължения заедно с новото жилище. По-добре е да се отдели повече време за проверки, отколкото да се разчита на късмет след подписа.